 |
| Cartagena vista desde Bocagrande |
En
Colombia, como en cualquier país, existe una ley que regula la
propiedad horizontal. Como ya hemos mencionado, la norma que establece
las reglas legales a este tipo de dominio, es la ley 975 de 2001,
junto con algunas normas complementarias y con varias sentencias de
la Honorable Corte Constitucional.
Nos
referiremos a algunos temas, siempre teniendo como marco legal,
la citada norma.
Uno
de los puntos mas sobresalientes, en este aspecto es el del manejo
de la mora en el pago de las cuotas de administración, sean estas ordinarias o
extraordinarias.
Lo
primero que debemos precisar es que la mora en la cancelación de las
cuotas, queda establecida desde el cumplimiento del plazo estipulado
para su cancelación, así sea uno o varios días, por parte de los
copropietarios de los inmuebles, sea la propiedad horizontal,
residencial, comercial o mixta.
Vale
decir, que con uno o dos días de incumplimiento, queda constituida la
mora.
Ante
esta situación, ¿cual debe ser el procedimiento por parte de la
Administración?
El
Administrador(a) puede y debe proceder, de manera inmediata, al cobro
prejurídico o jurídico, de manera directa o mediante apoderado
judicial, por cuanto así se lo ordena la norma comentada,
al estipular dentro de sus deberes, el recaudo de las expensas
ordinarias y extraordinarias.
En
efecto, en el artículo 51, numeral 8 establece como uno de sus
funciones:
“…
Cobrar
y recaudar, directamente o a través de apoderados, cuotas ordinarias
y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de
carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de
bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando
oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de
autorización alguna.”
Dos
aspectos podemos resaltar aquí:
El primero respondería la pregunta ¿Como debe proceder la Administración ante el incumplimiento por parte de los copropietarios?
La
primera medida, es sin lugar a dudas, es requerir directamente al deudor
moroso, para el recaudo directo, mediante acuerdo amigable.
El
paso siguiente, si el deudor no paga la o las cuotas atrasadas y si el Admintrador(a) desea evitar incurrir en una
conducta negligente e ilegal, en tanto que estaría incumpliendo sus
deberes estipulados en la ley, seria avisar al Asesor jurídico de la
propiedad horizontal, a fin de se encargue del recaudo de la
deuda. Si no tiene servicios de asesoría jurídica, el sano proceder es el de contratarlo, antes de que la situación se torne difícil.
El segundo aspecto que vale la pena comentar es cuando se considera que el copropietario ha incurrido en mora a fin de que la administración pueda proceder al cobro jurídico? Ya lo hemos anotado, El copropietario se encuentra en mora desde que haya un día de retardo en el pago de lo adeudado y la Administración debe proceder de manera inmediata a cumplir con su deber de recaudador.
Es usual que la Administración, por desconocimiento de la norma jurídica o por el deseo de asumir su función de recaudador, decida proceder con vías de hecho y entonces adopta una cualquiera de las siguientes soluciones :
Una
es la de publicación de listas de morosos en lugar visible para
todos los copropietarios del condominio.
Este
procedimiento tiene sus limitaciones, en tanto que la ley y
probablemente el Reglamento de propiedad horizontal, limitan el uso
de tal procedimiento.
Le
es permitido a la Administración publicar la lista de morosos, en un
lugar en donde tengan acceso los copropietarios pero que no sea
concurrido por los visitantes. Y repetimos, esta lista no tiene en ningún momento el carácter de secreta pues interesa a todos los copropietarios de la Propiedad Horizontal.
Otra,
bastante usual, es la de restringir el uso de los bienes de la copropiedad.
También
es necesario aquí distinguir entre la propiedad privada del
copropietario y los bienes de propiedad de la Propiedad Horizontal.
El
caso podría darse cuando hay parqueaderos comunes, los cuales
pertenecen al condominio y parqueaderos privados, de propiedad del
copropietario.
Para
el primer caso, seria posible impedir el acceso a este bien común,
pero no es igual para el parqueadero privado, por cuanto no se puede
limitar el uso de la propiedad privada.
Caso
similar ocurre en relación con la piscina o las zonas de prácticas
de deporte o gimnasia, las cuales, siendo de propiedad común, podrían ser objeto de medidas restrictivas en cuanto al acceso por parte de la Administración.
No así, el uso del citofono, por cuanto podría constituirse en una limitación al derecho a la comunicación, lo cual seria ilegal.
En
todo caso y con el objeto de evitar situaciones espinosas, nosotros
recomendamos acudir a los servicios jurídicos de un profesional del
Derecho, que se haga cargo del recaudo de la cartera morosa.
La unica medida que se debe evitar a toda costa es, ante la morosidad de los copropietarios, no hacer nada y no consultar con un profesional de Derecho, experto en Propiedad Horizantal, para que adelante las acciones legales pertinentes y asesore a la Administración.
Nunca nos cansaremos de insistir en que lo mas sano, para evitar la confrontación entre los copropietarios y la Administración, es el conocimiento de las normas atinentes a la Propiedad Horizontal.
Se deben aprovechar los periodos tranquilos, para la organización de conferencias, acerca del tema de la Propiedad Horizontal, a fin de llegar a la asamblea general anual, con una preparación que garantice el éxito total de tal evento.
Se deben aprovechar los periodos tranquilos, para la organización de conferencias, acerca del tema de la Propiedad Horizontal, a fin de llegar a la asamblea general anual, con una preparación que garantice el éxito total de tal evento.
Ya hablaremos proximamente del tema de la Asamblea General
