LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL (I.)

Cartagena vista desde Bocagrande

En Colombia, como en cualquier país, existe una ley que regula la propiedad horizontal. Como ya hemos mencionado, la norma que establece las reglas legales a este tipo de dominio, es la ley 975 de 2001, junto con algunas normas complementarias y con varias sentencias de la Honorable Corte Constitucional.

Nos referiremos a algunos temas, siempre teniendo como marco legal, la citada norma.

Uno de los puntos mas sobresalientes, en este aspecto es el del manejo de la mora en el pago de las cuotas de administración, sean estas ordinarias o extraordinarias.

Lo primero que debemos precisar es que la mora en la cancelación de las cuotas, queda establecida desde el cumplimiento del plazo estipulado para su cancelación, así sea uno o varios días, por parte de los copropietarios de los inmuebles, sea la propiedad horizontal, residencial, comercial o mixta.

Vale decir, que con uno o dos días de incumplimiento, queda constituida la mora.

Ante esta situación, ¿cual debe ser el procedimiento por parte de la Administración?

El Administrador(a) puede y debe proceder, de manera inmediata, al cobro prejurídico o jurídico, de manera directa o mediante apoderado judicial, por cuanto así se  lo ordena la norma comentada,  al estipular dentro de sus deberes, el recaudo de las expensas ordinarias y extraordinarias.

En efecto, en el artículo 51, numeral 8 establece como uno de sus funciones:

“… Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados, cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.”

Dos aspectos podemos resaltar aquí:

El primero respondería la pregunta ¿Como debe proceder la Administración ante el incumplimiento por parte de los copropietarios?

La primera medida, es sin lugar a dudas, es requerir directamente al deudor moroso, para el recaudo directo, mediante acuerdo amigable.

El paso siguiente, si el deudor no paga la o las cuotas atrasadas y si el Admintrador(a) desea evitar incurrir en una conducta negligente e ilegal, en tanto que estaría incumpliendo sus deberes estipulados en la ley, seria avisar al Asesor jurídico de la propiedad horizontal, a fin de se encargue del recaudo de la deuda. Si no tiene servicios de asesoría jurídica, el sano proceder es el de contratarlo, antes de que la situación se torne difícil.

El segundo aspecto que vale la pena comentar es cuando se considera que el copropietario ha incurrido en mora a fin de que la administración pueda proceder al cobro jurídico? Ya lo hemos anotado, El copropietario se encuentra en mora desde que haya un día de retardo en el pago de lo adeudado y la Administración debe proceder de manera inmediata a cumplir con su deber de recaudador.

Es usual que la Administración, por desconocimiento de la norma jurídica o por el deseo de asumir su función de recaudador, decida proceder con vías de hecho y entonces  adopta una cualquiera de las siguientes soluciones :

     Una es la de publicación de listas de morosos en lugar visible para todos los copropietarios del condominio.

Este procedimiento tiene sus limitaciones, en tanto que la ley y probablemente el Reglamento de propiedad horizontal, limitan el uso de tal procedimiento.

Le es permitido a la Administración publicar la lista de morosos, en un lugar en donde tengan acceso los copropietarios pero que no sea concurrido por los visitantes. Y repetimos, esta lista no tiene en ningún momento el carácter de secreta pues interesa a todos los copropietarios de la Propiedad Horizontal.

Otra, bastante usual, es la de restringir el uso de los bienes de la copropiedad.

También es necesario aquí distinguir entre la propiedad privada del copropietario y los bienes de propiedad de la Propiedad Horizontal.

El caso podría darse cuando hay parqueaderos comunes, los cuales pertenecen al condominio y parqueaderos privados, de propiedad del copropietario.

Para el primer caso, seria posible impedir el acceso a este bien común, pero no es igual para el parqueadero privado, por cuanto no se puede limitar el uso de la propiedad privada.

Caso similar ocurre en relación con la piscina o las zonas de prácticas de deporte o gimnasia, las cuales, siendo de propiedad común, podrían ser objeto de medidas restrictivas en cuanto al acceso por parte de la Administración.

No así, el uso del citofono, por cuanto podría constituirse en una limitación al derecho a la comunicación, lo cual seria ilegal.

En todo caso y con el objeto de evitar situaciones espinosas, nosotros recomendamos acudir a los servicios jurídicos de un profesional del Derecho, que se haga cargo del recaudo de la cartera morosa.

La unica medida que se debe evitar a toda costa es, ante la morosidad de los copropietarios, no hacer nada y no consultar con un profesional de Derecho, experto en Propiedad Horizantal, para que adelante las acciones legales pertinentes y asesore a la Administración.

Nunca nos cansaremos de insistir en que lo mas sano, para evitar la confrontación entre los copropietarios y la Administración, es el conocimiento de las normas atinentes a la Propiedad Horizontal. 

Se deben aprovechar los periodos tranquilos, para la organización de conferencias, acerca del tema de la Propiedad Horizontal, a fin de llegar a la asamblea general anual, con una preparación que garantice el éxito total de tal evento.

Ya hablaremos proximamente del tema de la Asamblea General