REGLAMENTO
DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Conjuntos
por etapas.
Es usual que las Compañías constructoras adelanten proyectos
inmobiliarios de carácter comercial o residencial mediante la
construcción por etapas.
Pero
veamos un poco en detalle un caso que podría presentarse y que
se debe evitar.
Tomemos
un ejemplo hipotético:
La
compañía X prevé la construcción de tres edificios del conjunto
residencial “La Pradera”, por ejemplo. Cada edificio tiene 80
apartamentos, unos más grandes que otros y obviamente con diferentes
áreas y diferentes precios de venta.
El
edificio numero uno, con el cual se abren ventas del Conjunto, es
sometido al régimen de propiedad horizontal. El régimen podría
cobijar los tres edificios o solo uno. Para el efecto es lo mismo.
A
fin de agilizar los tramites notariales y la puesta en marcha de la
parte comercial, es decir de las ventas, se decide asignar una cuota
de administración uniforme para los apartamentos digamos 150 mil
pesos, bajo la consideración de que es una determinación
provisional y que se harían los reajustes cuando se termine y vendan
los apartamentos de los otros edificios del conjunto.
Preguntamos: ¿Se ajusta este procedimiento a la ley?
Veamos:
La
ley de propiedad horizontal, establece que el propietario del terreno
donde se construirá o se construya un edificio o conjunto
residencial, es a quien corresponde someter a tal régimen
jurídico, la propiedad.
Al
hacerlo eleva a escritura pública el Reglamento de propiedad
horizontal del inmueble. Y en tal reglamento se establecen los
coeficientes de copropiedad, en relación con los cuales se deben
fijar las cuotas de administración, sean estas provisionales o
definitivas. Para el caso, serian provisionales.
Si
esto es así, tendremos unas cuotas de administración que no podrían
ser iguales en valor, en tanto que corresponden a unos coeficientes
diferentes, a no ser que todos los apartamentos fueran iguales en
área, precio, piso y demás.
Por lo demás, como se podria cobrar administración por el uso del ascensor o de las escaleras a un copropietario cuyo apartamento se encuentra en el primer piso?
Ahora
bien. La misma ley establece que
“Tanto los coeficientes
provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con
lo establecido en la presente ley.”
La
misma norma estipula que los coeficientes de copropiedad son los
“…Índices que establecen la participación porcentual de cada
uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes
comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de
propiedad horizontal. Definen además su participación en la
asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno
contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto,…
(El subrayado es nuestro)
Corresponde
a usted responder a la pregunta de si hay alguna irregularidad, en el
procedimiento adoptado, para fijar cuotas de administración de igual
valor para cada uno de los copropietarios del edificio del ejemplo.
Por
ultimo, es necesario precisar que la norma comentada establece
igualmente que:
“En
ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de
propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas
contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.”
