El
Administrador
Desde el establecimiento del objeto
de la persona jurídica, que tendrá la representación legal de la propiedad
horizontal, al Administrador, le son atribuidas funciones específicas de gran
responsabilidad.
La ley
establece que el objeto de esta es:
“…administrar correcta y eficazmente los bienes
y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios
de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de
propiedad horizontal.”
Siendo
como es el Administrador, el representante legal de la Administración de la
propiedad horizontal, es fácil deducir que aquí comienzan sus deberes de
administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes.
En efecto,
la misma norma establece no solo sus deberes sino también, hasta donde llega su
responsabilidad legal en este ámbito, estipulando que:
“Los administradores responderán por los
perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona
jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la
culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación
de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad
horizontal.” Art. 50
De otra
parte, la ley establece que el patrimonio de la Propiedad Horizontal esta
conformado por, entre otros, las expensas comunes,
ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondos de
imprevistos y demás bienes que adquiera o reciba a cualquier titulo para el
cumplimiento de su objeto.
Ahora bien,
si las expensas, multas e intereses hacen parte de los recursos patrimoniales
de la Propiedad Horizontal, y es deber del Administrador administrar correcta y
eficazmente, es claro que si el
Administrador no recauda eficazmente este recurso, esta incurriendo en una
falta a sus deberes legales en el desempeño de sus funciones.
Este ha
sido el origen de muchas demandas contra los Administradores quienes por
desconocimiento de la norma o por ganar amigos dentro del grupo de morosos,
rebajan los intereses o simplemente se abstienen de proceder jurídicamente
contra estos deudores.
Al
hacerlo, podrían ser objeto de demandas por responsabilidad en el manejo de los
recursos patrimoniales de la copropiedad.
Esto es así
por cuanto la norma, además de establecer la responsabilidad, dota al
administrador de la libertad de contratar servicios jurídicos de manera autónoma,
sin tener que
esperar autorización alguna para hacerlo. La norma establece además la obligatoriedad de recaudar la cartera morosa, de manera oportuna para lo
cual deberá contratar los servicios jurídicos de un abogado, cuando fuere
necesario. Esto es, cuando el volumen y los meses en mora hicieren necesario el
procedimiento jurídico mediante apoderado.
Otra de
las preguntas que siempre nos hacen es la de si es posible desde el punto de
vista legal, la publicación de la lista de los deudores morosos, con el objeto
de que los propietarios conozcan tal lista.
Respecto a esto es necesario precisar que la ley autoriza su publicación, en el conjunto residencial siempre y cuando se haga en sitios concurridos por los visitantes, pero en todo caso...
“…garantizando su debido
conocimiento por parte de los copropietarios…”
Lo
anterior nos lleva a despejar la duda respecto al carácter que tiene la lista
de morosos, en relación con los copropietarios.
La lista
de morosos no es privada de la administración, es un tema de interés general
para los copropietarios pues toca con el patrimonio de la copropiedad, según lo
hemos visto y es un tema de responsabilidad legal por parte del Administrador,
pues a este le corresponde velar por los recursos patrimoniales, de los cuales
hacen parte las expensas o cuotas de administración, los intereses y demás ingresos
arriba mencionados.
