Propiedad Horizontal

La construccion de edificios es cada vez mas frecuente en las ciudades, a nivel global. Esta tendencia, ya generalizada se explica por razones de orden urbanistico y para mejorar la calidad de vida de los habitantes, de la propiedad horizontal, en tanto que se facilita la prestacion de servicios publicos y se ahorran costos de transporte. Valga recordar, elimina la contaminacion producida por los automoviles, al reducir la necesidad de desplazamiento entre el punto de vivienda al punto de trabajo. 

Todo ello condujo a la necesidad de reglamentar la administracion de edificios en los diferentes paises, a fin de garantizar los derechos y obligaciones de las personas que habiten este tipo de propiedades, denominados propiedad horizontal.

Incluye la norma juridica, las copropiedades dedicadas al comercio, como resultado de la tendencia a ubicar en grandes espacios, centros comerciales de diferente tipo, lo cual llevo a la construcion de centros comerciales, tambien regidos por normas de propiedad horizontal.

Toda esta tendencia favorece al sector dedicado a la construccion, en tanto que el costo de la tierra, en la cual se construye, se baja, al construir hacia arriba y no hacia los lados.

Nuevas instituciones fueron apareciendo para responder a las necesidades de los conglomerados humanos que habitan en grandes ciudades.

Y en cada pais, con sus diferencias particulares, pero con mucho en comun, se expiden normas que reglamentan la Propiedad Horizontal. Todo ello enmarcado o impulsado por el crecimiento urbanistico.

Igualmente surgio la necesidad de reglamentar y precisar las reglas para la convivencia respecto a lo cual se establecen pautas que deben respetar quienes convivan dentro de una propiedad horizontal.

Todo ello nos lleva a mirar en detalle los diferentes aspectos de la norma a fin de contribuir al manejo acertado, por parte de los Adminstradores, de la propiedad horizontal.

En Colombia, en el  2001,  se expide la norma que hoy rige esa modalidad de dominio, precisada en algunos aspectos por sentencias de La Corte Constitucional.

Razas de perros y la propiedad horizontal

Uno de los puntos que suscita dificultades en los Condominios, es la posesión de mascotas, casi siempre perros. Unas veces es por los ladridos, que incomoda a los demás vecinos, otras veces es por las heces que deben ser recogidas por sus duenos y por ultimo por la intimidación que causan algunas razas de perros.

De ahí la importancia de conocer cuales son las normas aplicables.

En Colombia, ademas de la ley aplicable a las propiedades horizontales, existen algunas normas, relacionadas con la tenencia de mascotas de esta clase.

El Código Nacional de Policía reglamenta la tenencia de ejemplares caninos, y establece dos categorías, cuya tenencia es especialmente delicada, por su peligrosidad, tanto para los tenedores como para las demás personas, que habitan en el entorno.

Lo primero que establece la norma es el deber de la copropiedad de reglamentar lo relativo a la permisibilidad y precisa que en los edificios públicos o privados, los perros que acompañen como guías a sus amos, podrán acceder a los ascensores de edificios públicos o privados.

De todas formas, estipula que en las zonas comunes, deberán estar sujetos por una la traílla y portar un bozal, cuando se trate de perros potencialmente peligrosos, según lo precisado por la ley.

La norma los clasifica como “peligrosos” los perros de las siguientes razas :

Staffordshire terrier

 

Ejemplares de estas razas no se pueden importar al país o establecer centros de crianza o de caninos productos de cruces o híbridos.

  American Staffordshire terrier

Es poco probable que en una propiedad horizontal alguien decida tener un ejemplar de esta clase, pero es bueno que usted sepa de la norma y conozca las razas prohibidas.

 

 

Pit Bull Terrier

American Pit Bull Terrier

 

Hay otro grupo de razas que si bien no están prohibidas, están consideradas como potencialmente peligrosas y su tenencia esta reglamentada.

Ellas son:

 

American Staffordshire Terrier, Bullmastiff, Dóberman, Dogo Argentino, Dogo de Burdeos, Fila Brasilero, Mastín Napolitano, Pit Bull Terrier, American Pit Bull Terrier, De presa canario, Rottweiler, Staffordshire Terrier, Tosa Japonés.

American Staffordshire Terrier

 

Queda establecido que el propietario asume la posición de garante frente a los riesgos que pudieran sobrevenir y por los perjuicios que pudieren ocasionar apersonas, cosas y a los espacios públicos.

 Bullmastiff

Dóberman

Dogo Argentino

Dogo de Burdeos

Fila Brasilero

Mastín Napolitano

De presa canario

Rottweiler

Staffordshire Terrier

Tosa Japonés

 Se deja estipulado en la norma, que los menores de edad no podran ser tenedores ni propietarios, de ningún ejemplar contemplado en estas dos categorías, pero mucho menos tenedores en zonas comunes de edificios o conjuntos residenciales.

También establece, que las Alcaldías deberán llevar un registro de todos los perros pertenecientes a estas categorías y nos dice los datos que deben quedar registrados relativos al animal, así como la prueba de la suscripción de una póliza de responsabilidad civil extracontractual, para responder por los posibles danos ocasionados a personas, cosas o demás animales. Establece igualmente la obligatoriedad de renovar anualmente la póliza.

Si el propietario del animal no suscribiere la póliza, deberá responder por cualquier daño que el perro causare a personas, cosas u otros animales.

La Propiedad Horizontal

PROPIEDADES HORIZONTALES EN CARTAGENA DE INDIAS

La propiedad horizontal es una regulación especial del dominio, que en cada país esta reglada por un conjunto de normas legales, cuyos principios buscan ordenar la convivencia pacifica, primando el bien general sobre el particular. Igualmente busca proteger la propiedad privada de los copropietarios de los inmuebles sometidos a tal régimen o sistema jurídico.

En Colombia la propiedad horizontal se encuentra enmarcada y reglamentada en la ley 975 de 2001, además de algunas normas complementarias, referidas a otras áreas del Derecho, como son las relativas a la tenencia de mascotas o las concernientes al derecho a la intimidad, precisadas por sentencias de la Corte Constitucional.

Es importante anotar que los principios dentro de los cuales debe entenderse la ley de propiedad horizontal son los siguientes:

•         La función social ecológica de la propiedad.

Todo reglamento de propiedad horizontal debe respetar estos principios lo cual quere decir que deberán ajustarse a las normas urbanísticas.

•         La convivencia pacifica y solidaridad social.

También deberán, los reglamentos de propiedad horizontal, propender por la convivencia pacifica y la solidaridad social

•         El tercer principio es del respeto a la dignidad humana, el cual deberá guiar tanto a los miembros de los órganos de dirección de las propiedades horizontales, como a los copropietarios, en el ejercicio de sus derechos y obligaciones.

•         Cita la norma, el respeto a la libre iniciativa empresarial, el cual deberá ser respetado por los órganos de dirección y copropietarios de centros comerciales o mixtos.

•         Por ultimo, pero no menos importante, el derecho al debido proceso, principio este que deberá regir las actuaciones de cualquier órgano de dirección de las copropiedades regidas por este régimen jurídico.

La ley establece que el Reglamento de propiedad horizontal es el “Estatuto que regula los derechos y obligaciones especificas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal”

La solidaridad en las deudas por cuotas de administracion

La solidaridad en relación con las deudas por

cuotas de administración

Porque debemos demandar al Administrador de la propiedad horizontal en donde somos copropietarios que exija el pago puntual de las cuotas de administración?

Habría muchas razones para hacerlo, veamos algunas:

Cabe aquí la posibilidad que estemos habitando el apartamento o casa que hemos adquirido con mucho esfuerzo y que quizás estemos pagando aún.

La mas fuerte razón es que en la medida en que exista un pasivo alto, de la Administración de una propiedad horizontal, a la persona jurídica le será mas difícil cumplir con sus obligaciones y como consecuencia, los apartamentos comenzaran a desvalorizarse.

A lo mejor comience a recibir demandas de parte de sus acreedores, sean estos empleados, o proveedores.

Aun cuando no pierda las demandas, al menos, deberá contratar los servicios de un Abogado para que defienda sus intereses ante los jueces que conozcan tales demandas.

Todo ello como consecuencia de la negligencia de la Administración de cumplir sus funciones legales como recaudador de las cuotas de administración de la propiedad horizontal.

La otra posibilidad es que usted como propietario haya decidido dar en arrendamiento el apartamento adquirido en la propiedad horizontal.

En este caso, si el Administrador no cobra diligentemente las cuotas de administración y si quien no paga es su arrendatario, es conveniente que sepa que usted es deudor solidario de de las obligaciones por concepto de cuotas de administración de su inmueble.

Veamos este punto :

La ley de propiedad horizontal nos dice que

“...Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.

Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio. ...”

Por otra parte el Código Civil establece

“...Pero en virtud de la convención, del testamento o de la ley puede exigirse a cada uno de los deudores o por cada uno de los acreedores el total de la deuda, y entonces la obligación es solidaria o in solidum.”...

Esto significa, ni mas ni menos, que si su arrendatario no paga, no solamente se desvaloriza su propiedad, sino que además, usted terminará pagando lo adeudado por su arrendatario, por concepto de cuotas de administración, si el administrador no recauda oportunamente.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Conjuntos por etapas.

Es usual que las Compañías constructoras adelanten proyectos inmobiliarios de carácter comercial o residencial mediante la construcción por etapas.

Pero veamos un poco en detalle  un caso que podría presentarse y que se debe evitar.

Tomemos un ejemplo hipotético:

La compañía X prevé la construcción de tres edificios del conjunto residencial “La Pradera”, por ejemplo. Cada edificio tiene 80 apartamentos, unos más grandes que otros y obviamente con diferentes áreas y diferentes precios de venta.

El edificio numero uno, con el cual se abren ventas del Conjunto, es sometido al régimen de propiedad horizontal. El régimen podría cobijar los tres edificios o solo uno. Para el efecto es lo mismo.

A fin de agilizar los tramites notariales y la puesta en marcha de la parte comercial, es decir de las ventas, se decide asignar una cuota de administración uniforme para los apartamentos digamos 150 mil pesos, bajo la consideración de que es una determinación provisional y que se harían los reajustes cuando se termine y vendan los apartamentos de los otros edificios del conjunto.

Preguntamos: ¿Se ajusta este procedimiento a la ley?

Veamos:

La ley de propiedad horizontal, establece que el propietario del terreno donde se construirá o se construya un  edificio o conjunto residencial, es a quien corresponde someter  a tal régimen jurídico, la propiedad.

Al hacerlo eleva a escritura pública el Reglamento de propiedad horizontal del inmueble. Y en tal reglamento se establecen los coeficientes de copropiedad, en relación con los cuales se deben fijar las cuotas de administración, sean estas provisionales o definitivas. Para el caso, serian provisionales.

Si esto es así, tendremos unas cuotas de administración que no podrían ser iguales en valor, en tanto que corresponden a unos coeficientes diferentes, a no ser que todos los apartamentos fueran iguales en área, precio, piso y demás.

Por lo demás, como se podria cobrar administración por el uso del ascensor o de las escaleras a un copropietario cuyo apartamento se encuentra en el primer piso?

Ahora bien. La misma ley establece que 

“Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.”

La misma norma estipula que los coeficientes de copropiedad son los 

“…Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto,… (El subrayado es nuestro)

Corresponde a usted responder a la pregunta de si hay alguna irregularidad, en el procedimiento adoptado, para fijar cuotas de administración de igual valor para cada uno de los copropietarios del edificio del ejemplo.

Por ultimo, es necesario precisar que la norma comentada establece igualmente que:

“En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.”

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL (I.)

Cartagena vista desde Bocagrande

En Colombia, como en cualquier país, existe una ley que regula la propiedad horizontal. Como ya hemos mencionado, la norma que establece las reglas legales a este tipo de dominio, es la ley 975 de 2001, junto con algunas normas complementarias y con varias sentencias de la Honorable Corte Constitucional.

Nos referiremos a algunos temas, siempre teniendo como marco legal, la citada norma.

Uno de los puntos mas sobresalientes, en este aspecto es el del manejo de la mora en el pago de las cuotas de administración, sean estas ordinarias o extraordinarias.

Lo primero que debemos precisar es que la mora en la cancelación de las cuotas, queda establecida desde el cumplimiento del plazo estipulado para su cancelación, así sea uno o varios días, por parte de los copropietarios de los inmuebles, sea la propiedad horizontal, residencial, comercial o mixta.

Vale decir, que con uno o dos días de incumplimiento, queda constituida la mora.

Ante esta situación, ¿cual debe ser el procedimiento por parte de la Administración?

El Administrador(a) puede y debe proceder, de manera inmediata, al cobro prejurídico o jurídico, de manera directa o mediante apoderado judicial, por cuanto así se  lo ordena la norma comentada,  al estipular dentro de sus deberes, el recaudo de las expensas ordinarias y extraordinarias.

En efecto, en el artículo 51, numeral 8 establece como uno de sus funciones:

“… Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados, cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.”

Dos aspectos podemos resaltar aquí:

El primero respondería la pregunta ¿Como debe proceder la Administración ante el incumplimiento por parte de los copropietarios?

La primera medida, es sin lugar a dudas, es requerir directamente al deudor moroso, para el recaudo directo, mediante acuerdo amigable.

El paso siguiente, si el deudor no paga la o las cuotas atrasadas y si el Admintrador(a) desea evitar incurrir en una conducta negligente e ilegal, en tanto que estaría incumpliendo sus deberes estipulados en la ley, seria avisar al Asesor jurídico de la propiedad horizontal, a fin de se encargue del recaudo de la deuda. Si no tiene servicios de asesoría jurídica, el sano proceder es el de contratarlo, antes de que la situación se torne difícil.

El segundo aspecto que vale la pena comentar es cuando se considera que el copropietario ha incurrido en mora a fin de que la administración pueda proceder al cobro jurídico? Ya lo hemos anotado, El copropietario se encuentra en mora desde que haya un día de retardo en el pago de lo adeudado y la Administración debe proceder de manera inmediata a cumplir con su deber de recaudador.

Es usual que la Administración, por desconocimiento de la norma jurídica o por el deseo de asumir su función de recaudador, decida proceder con vías de hecho y entonces  adopta una cualquiera de las siguientes soluciones :

     Una es la de publicación de listas de morosos en lugar visible para todos los copropietarios del condominio.

Este procedimiento tiene sus limitaciones, en tanto que la ley y probablemente el Reglamento de propiedad horizontal, limitan el uso de tal procedimiento.

Le es permitido a la Administración publicar la lista de morosos, en un lugar en donde tengan acceso los copropietarios pero que no sea concurrido por los visitantes. Y repetimos, esta lista no tiene en ningún momento el carácter de secreta pues interesa a todos los copropietarios de la Propiedad Horizontal.

Otra, bastante usual, es la de restringir el uso de los bienes de la copropiedad.

También es necesario aquí distinguir entre la propiedad privada del copropietario y los bienes de propiedad de la Propiedad Horizontal.

El caso podría darse cuando hay parqueaderos comunes, los cuales pertenecen al condominio y parqueaderos privados, de propiedad del copropietario.

Para el primer caso, seria posible impedir el acceso a este bien común, pero no es igual para el parqueadero privado, por cuanto no se puede limitar el uso de la propiedad privada.

Caso similar ocurre en relación con la piscina o las zonas de prácticas de deporte o gimnasia, las cuales, siendo de propiedad común, podrían ser objeto de medidas restrictivas en cuanto al acceso por parte de la Administración.

No así, el uso del citofono, por cuanto podría constituirse en una limitación al derecho a la comunicación, lo cual seria ilegal.

En todo caso y con el objeto de evitar situaciones espinosas, nosotros recomendamos acudir a los servicios jurídicos de un profesional del Derecho, que se haga cargo del recaudo de la cartera morosa.

La unica medida que se debe evitar a toda costa es, ante la morosidad de los copropietarios, no hacer nada y no consultar con un profesional de Derecho, experto en Propiedad Horizantal, para que adelante las acciones legales pertinentes y asesore a la Administración.

Nunca nos cansaremos de insistir en que lo mas sano, para evitar la confrontación entre los copropietarios y la Administración, es el conocimiento de las normas atinentes a la Propiedad Horizontal. 

Se deben aprovechar los periodos tranquilos, para la organización de conferencias, acerca del tema de la Propiedad Horizontal, a fin de llegar a la asamblea general anual, con una preparación que garantice el éxito total de tal evento.

Ya hablaremos proximamente del tema de la Asamblea General

El Administrador de la propiedad horizontal

El  Administrador

            Desde el establecimiento del objeto de la persona jurídica, que tendrá la representación legal de la propiedad horizontal, al Administrador, le son atribuidas funciones específicas de gran responsabilidad.

La ley establece que el objeto de esta es:

“…administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.” 

Siendo como es el Administrador, el representante legal de la Administración de la propiedad horizontal, es fácil deducir que aquí comienzan sus deberes de administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes.

En efecto, la misma norma establece no solo sus deberes sino también, hasta donde llega su responsabilidad legal en este ámbito, estipulando que:

             “Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.” Art. 50

De otra parte, la ley establece que el patrimonio de la Propiedad Horizontal esta conformado por, entre otros, las expensas comunes, ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondos de imprevistos y demás bienes que adquiera o reciba a cualquier titulo para el cumplimiento de su objeto. 

Ahora bien, si las expensas, multas e intereses hacen parte de los recursos patrimoniales de la Propiedad Horizontal, y es deber del Administrador administrar correcta y eficazmente, es  claro que si el Administrador no recauda eficazmente este recurso, esta incurriendo en una falta a sus deberes legales en el desempeño de sus funciones.

Este ha sido el origen de muchas demandas contra los Administradores quienes por desconocimiento de la norma o por ganar amigos dentro del grupo de morosos, rebajan los intereses o simplemente se abstienen de proceder jurídicamente contra estos deudores.

Al hacerlo, podrían ser objeto de demandas por responsabilidad en el manejo de los recursos patrimoniales de la copropiedad.

Esto es así por cuanto la norma, además de establecer la responsabilidad, dota al administrador de la libertad de contratar servicios jurídicos de manera autónoma, sin tener que esperar autorización alguna para hacerlo. La norma establece además la obligatoriedad de recaudar la cartera morosa, de manera oportuna para lo cual deberá contratar los servicios jurídicos de un abogado, cuando fuere necesario. Esto es, cuando el volumen y los meses en mora hicieren necesario el procedimiento jurídico mediante apoderado.

Otra de las preguntas que siempre nos hacen es la de si es posible desde el punto de vista legal, la publicación de la lista de los deudores morosos, con el objeto de que los propietarios conozcan tal lista.

Respecto a esto es necesario precisar que la ley autoriza su publicación, en el conjunto residencial siempre y cuando se haga en sitios concurridos por los visitantes, pero en todo caso...

“…garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios…”

Lo anterior nos lleva a despejar la duda respecto al carácter que tiene la lista de morosos, en relación con los copropietarios.

La lista de morosos no es privada de la administración, es un tema de interés general para los copropietarios pues toca con el patrimonio de la copropiedad, según lo hemos visto y es un tema de responsabilidad legal por parte del Administrador, pues a este le corresponde velar por los recursos patrimoniales, de los cuales hacen parte las expensas o cuotas de administración, los intereses y demás ingresos arriba mencionados.